Gewerbe zu Wohnen
Die neue KfW-Förderung zahlt bis zu 30.000 € je Wohnung
Von Nils Robin Eßer, Energieberater (dena-gelisteter Energieeffizienz-Experte) · Stand: August 2026
Seit dem 1. Juli 2026 fördert die KfW den Umbau von Gewerbeflächen zu Wohnraum. Das Programm heißt „Gewerbe zu Wohnen" (KfW 266), es ist ein echter Zuschuss, kein Kredit. Und es hat kaum jemand auf dem Schirm.
Wer leerstehende Büros, Läden oder Praxen besitzt, sollte jetzt genauer hinsehen.
Die Eckdaten
30 Prozent Zuschuss auf bis zu 100.000 € Umbaukosten je neuer Wohneinheit, also bis zu 30.000 € je Wohnung
Einen Höchstbetrag je Vorhaben nennt die Richtlinie nicht. Maßgeblich ist die Zahl der neu entstehenden Wohneinheiten
Die eigentliche Grenze zieht das Beihilferecht. Es sind höchstens 300.000 € De-minimis-Beihilfe je Unternehmen in drei Jahren möglich, und das programmübergreifend. Wer in den letzten drei Jahren schon De-minimis-Beihilfen bezogen hat, bekommt entsprechend weniger. Ab etwa zehn Wohneinheiten bindet diese Grenze, nicht die 100.000 € je Wohneinheit
Keine Rückzahlung nötig
Antragsberechtigt sind unter anderem Privatpersonen, Unternehmen, Wohnungseigentümergemeinschaften, Genossenschaften und Kommunen
Wer den Steuerbonus nach § 35a EStG für dieselbe Maßnahme nutzt, ist raus. Das Merkblatt schließt diese Kombination aus
Die Bedingungen
Das Gebäude ist ein Nichtwohngebäude im Geltungsbereich des GEG, der Bauantrag liegt mindestens 5 Jahre zurück
Durch den Umbau entsteht mindestens eine neue Wohneinheit
Die neuen Wohnungen erreichen das Niveau Effizienzhaus 85 EE oder Effizienzhaus Denkmal EE. Von der EE-Anforderung gibt es Ausnahmen, etwa wenn das Gebäude bereits eine Heizung mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien, einen Wärmenetzanschluss oder eine höchstens 5 Jahre alte Heizung hat
Die Wohnungen werden nach Fertigstellung mindestens 10 Jahre zu Wohnzwecken genutzt
Ein Energieeffizienz-Experte (EEE) muss eingebunden werden
Der wichtigste Fallstrick: die Kostentrennung
Gefördert werden ausschließlich die Umbaukosten der Umnutzung, also etwa Grundrissänderungen, Bäder, Erschließung.
Die Kosten der energetischen Sanierung sind in diesem Programm nicht förderfähig.
Der energetische Teil läuft stattdessen separat über die Bundesförderung für effiziente Gebäude, Sparte Wohngebäude. Diese Kombination ist laut Merkblatt grundsätzlich möglich, an eine Bedingung geknüpft, die dort ausdrücklich steht. Die Umbaukosten dürfen nicht ein zweites Mal in der Sanierung zum Effizienzhaus als förderfähige Kosten auftauchen. Richtig gerechnet wird aus der Trennung ein Vorteil. Ein Beispiel: Aus einer Büroetage entstehen drei Wohnungen. Das ergibt bis zu 90.000 € Zuschuss aus dem Programm 266, plus die BEG-Förderung für Dämmung, Fenster und Heizung obendrauf. Die saubere Abgrenzung der Kostenblöcke entscheidet hier über fünfstellige Beträge.
Für die Kombination brauchen Sie zwei Bestätigungen zum Antrag, nicht eine. Die für „Gewerbe zu Wohnen" eingereichte BzA darf laut Merkblatt nicht noch einmal im zweiten Förderprodukt verwendet werden. Beim Nachweis nach Fertigstellung gilt dasselbe für die Bestätigung nach Durchführung.
Seit der BEG-Reform vom 21. Juli 2026 fällt dieses Obendrauf kleiner aus als früher. Die Tilgungszuschüsse im Wohngebäude-Kredit stehen jetzt bei 0 % für Effizienzhaus 85 EE und 70 EE, bei 5 % für 55 EE und Denkmal EE, bei 10 % für 40 EE.
Für diese beiden Stufen ohne Tilgungszuschuss bleibt nur der Zinsvorteil. Da Effizienzhaus 85 EE genau das Zielniveau des 266-Zuschusses ist, trifft das die typische Kombination direkt.
Was die Verbindung beider Programme konkret bringt, rechnen wir im Einzelfall.
Das Verfahren
Der Antrag wird vor Vorhabensbeginn direkt bei der KfW gestellt.
Wichtig zu wissen: Planungs- und Beratungsleistungen gelten nicht als Vorhabensbeginn. Sie können die Machbarkeit also prüfen lassen, ohne den Förderanspruch zu riskieren. Erst der Abschluss von Liefer- und Leistungsverträgen für die Umbauarbeiten zählt als Beginn. Bei den Kosten liegt es umgekehrt. Fachplanungskosten, die vor der Antragstellung anfallen, sind nicht förderfähig.
Der Anspruch bleibt unberührt, das Geld für die frühe Planung ist trotzdem weg.
Größere Vorhaben trifft zusätzlich eine Vergaberegel. Ab einer Zuschusshöhe von 100.000 € verlangt das Merkblatt eine wettbewerbliche Vergabe, nach Möglichkeit mindestens drei Angebote, und die Dokumentation von Verfahren und Ergebnis. Wird je Wohneinheit der volle Höchstbetrag ausgeschöpft, ist die Schwelle ab der vierten neuen Wohneinheit erreicht. Bei niedrigeren Umbaukosten entsprechend später.
Planen Sie den Zeitrahmen ein. Die Richtlinie ist bis zum 31. Dezember 2026 befristet, laut Bundesbauministerium sind 300 Millionen Euro hinterlegt. Einen Rechtsanspruch gibt es nicht. Im KfW-Merkblatt steht: „Es besteht kein Anspruch auf die Förderung. Die KfW entscheidet aufgrund pflichtgemäßen Ermessens im Rahmen der verfügbaren Mittel." Eine Bewilligung nach Eingangsreihenfolge sagt weder die Richtlinie noch die KfW zu. Wenn Sie das Fenster nutzen wollen, stellen Sie den Antrag deshalb früh und nicht erst im Dezember.
Für den Antrag braucht es die Bestätigung zum Antrag (BzA) eines Energieeffizienz-Experten samt Beiblatt. Wir erstellen beides, prüfen das erreichbare Effizienzhaus-Niveau und begleiten auf Wunsch bis zum Verwendungsnachweis (Frist: 54 Monate nach Zusage). Fachplanung und Baubegleitung zählen dabei selbst zu den förderfähigen Kosten, sobald sie nach der Antragstellung anfallen.
Unsere Einschätzung
Effizienzhaus 85 EE klingt nach einer hohen Hürde. Bei einer Umnutzung, bei der ohnehin entkernt, gedämmt und neue Haustechnik eingebaut wird, ist das Niveau aber oft ohne große Mehrkosten erreichbar. Genau dafür ist das Programm gebaut: Gewerbeflächen stehen leer, Wohnungen fehlen, und der Umbau dazwischen wird jetzt bezuschusst.
Sie besitzen oder verwalten eine Gewerbefläche, die als Wohnraum mehr bringen würde? Im Erstgespräch prüfen wir Machbarkeit und Förderrechnung.